Služnost in nujna pot

Služnost in pravica do nujne poti sta dve izmed izvedenih pravic na nepremičnini, za razliko od lastninske pravice, ki jo štejemo za izvorno pravico.




Vsaka lastninska pravica na nepremičnini je namreč omejena s pravicami drugih lastnkov, s služnostjo, hipoteko, nujno potjo, stavbno pravico, ipd.

Odvetnik za delovno pravo vas bo po pregledu stanja zemljiške knjige obvestil o omejitvah in običajnih tveganjih takšnih omejitev. Služnost je le ena izmed možnih omejitev lastninske pravice.

Kaj je služnost?

Služnost je pravica stvarrnega prava.

Služnost pomeni, da je nekdo dolžan nekaj dopustiti, le izjemoma pa tudi nekaj storiti.

Služnost se izvršuje na tuji stvari, torej uporablja tujo stvari, izkorišča upravičenja iz tuje nepremičnine.

Stvarne služnosti so služnosti na stvari. Stvar je zunanja telesne reč, dosegljiva človekovemu gospodarjenju. Stvarna služnost je pravia uporabljati in uživati stvar, stvarna služnost daje pravico uporabljati tuje stvari.

Stvarna služnost je služnost pri katerih je lastnik nepremičnine (lastnik služeče nepremičnine oz. služeče stvari) dolžan nekaj dopustiti v korist imetnika služnosti oz. vsakokratnega lastnika nepremičnine (lasnika gospodujoče nepremičnine oz. gospodujoče stvari).

Lastnik oz. služnostni zavezanec je torej dolžan dopustiti služnostnemu upravičencu (imetniku gospodujoče nepremičnine ali gospodujoče stvari), da na nek način izrablja tujo stvar (pravica uporabljati in uživati tujo stvar v določenem obsegu).

Služnost daje redoma pravico uporabljati tujo stvar. Ko jo izrablja služnostni upravičenec, je dolžan služnostni zavezanec to trpeti, dovoliti in dopustiti izrabo (torej v služnostni pogodbi ali sodni odločbi določena dejanja imetnika, da uporablja tujo stvar). 

Služnost stanovanja tako daje pravico uporabljati tuje stanovanje. Služnostni upravičenec, ki ni lastnik torej uporablja tuje stanovanje (služečo nepremičnino).

Nastanek služnosti - na podlagi pravnega posla ali z odločbo državnega organa ali sodno odločbo

Služnost najpogosteje nastane na podlagi pravnega posla, torej s pogodbo.

Lahko pa nastane v primeru služnosti v javno korist tudi z odločbo državnega organa ali v primeru tožbe oziroma predloga, na podlagi sodbe ali sklepa sodišča. 

Služnost je redoma ustanovljena s pogodbo o ustanovitvi služnosti. Izjemoma je lahko sodno vzpostavljena, ali da se jo priposestvuje.

Za pogoje o priposestvovanju služnosti se obrnite na odvetnika za nepremičnino pravo - stvarno pravo.

Ukinitev služnosti

Skužnost se lahko tudi ukine. Ukine se na podoben način, kot je nastala.

Tako lahko služnostni upravičenec poda overjeno izjavo (izbrisno pobotnico), da se služnosti odpoveduje in da dovoljuje izbris služnosti.

Služnost v javno korist, ustanovljeno na podlagi odločbe državnega organa, se ukine z odpravo upravne odločbe.

Sodna ustanovljena služnost se ukine s tožbo, z overjeno izjavo, le izjemoma tudi s potekom časa, če je ustanovljena le za določen čas.

Ker je služnost pravica, jo lahko sodišče ne samo ukine, ampak tudi spremeni, torej spremeni obliko služnosti, vrsto služnosti, pogosto izvrševanja služnosti, ipd. 

V primeru, da je služnost oblikovana kot osebna služnost, se ukine tudi če služnostni upravičenec umre.

V kolikor gre za služnosti stanovanja, ta preneha tudi v primeru, če preneha obstajati stanovanje ali je z upravno odločbo trajno prepovedano uporabljati stanovanje.

Služnost je sicer pravica, torej se v osnovi lahko deloma tudi prenaša - služnost stanovanja se lahko prenaša zgolj v izvrševanju, služnost užitka na stanovanju pa se lahko izrablja tudi na način, da se stanovanje oddaja na trgu, ipd.

Stvarna služnost na nepremičnini

Služnost oziroma služnostna pravica je določena kot pravica na tuji stvari. Poznamo osebne služnosti in stvarne služnosti.

V služnostnem razmerju poznamo služnostnega zavezanca (lastnika nepremičnine, ki je dolžan nekaj trpeti) in služnostnega upravičenca (tisti, ki je upravičen zaradi imetništva služnosti ali lastništva druge nepreimčnine, izvajati določene aktivnosti na nepremičnini služnostnega zavezanca).



Smiselno je, da je služnost vpisana v zemljiško knjigo, tako pri služnostnemu zavezancu, kakor pri služnostnemu upravičencu.

Odvetnik za nepremičninsko/stvarno pravo bo poskrbel ne samo za sestavo pogodbe o ustanovitvi služnosti, ampak tudi za pripravo predloga za vpis služnosti v zemljiško knjigo.

Osebna služnost - vrste osebnih služnosti

Osebna služnost je služnost pri katerih je upravičenec določen poimensko.

Praviloma gre za prave osebne služnosti rabe, stanovanja, užitka nepremičnine.

Lahko pa gre tudi za neprave osebne služnosti, kot so preužitek, po vsebini opisana stvarna služnost v korist osebe ali podobno.

Najpomembnejša posebnost osebnih služnosti je ta, da s smrtjo ugasnejo.

Nadaljnja pa ta, da so strogo osebne in se ne dedujejo in tudi niso prenosljive, Lahko se prenese le njihovo izvrševanje.

Vendar pa se služnosti ne izbrišejo po uradni dolžnosti, ampak jih je potrebno izbrisati s predlogom in po ustreznem postopku predvidevem v Stvarnopravnem zakoniku in Zakonu o zemljiški knjigi.

Ker je zemljiškoknjižni postopek formaliziran postopek, je potrebno vložiti ustrezen predlog in podati ustrezno podlago za ukinitev služnosti.

Osebne služnosti - predmet prenosa in obdavčitve

Osebne služnosti se običajno ne morejo v celoti prenašati, ampak se prenaša le njihova izraba, raba, izrabljanje, izkoriščanje ali uživanje.

V kolikor se osebne služnosti prenašajo in prinašajo imetniku služnosti (služnostnemu upravičencu) določen dohodek, je lahko ta dohodek tudi predmet obdavčitve iz naslova prenosa oz.uživanja pravic na tuji nepremičnini oz. pravic na tuji stvari.

Osebno služnost se torej ne more neposredno prodati, lahko pa bi se njeno vzpostavitev pogojevalo s plačilom.

Osebno služnost namreč vzpostavi lastnik služeče stvari ali sodišče ali upravna enota, ob tem pa se morata služnosti upravičenec in služnostni zavezanec dogovoriti tudi o tem, ali je služnost brezplačna ali pa je služnost plačljiva (odplačna služnost).

Priposestvovanje služnosti

Služnost je mogoče tudi priposestvovati, če so za to izpolnjeni pogoji in je za to potekel ustrezen rok (nekaj let). Ni pa mogoče priposestvovati negativne služnosti - torej, da nečesa ni (ni mogoče torej priposestvovati služnost negativnega prostora - razgleda na določen del mesta, na alpe, ipd).

Služnosti ni mogoče priposestvovati na lastni stvari, saj služnosti na lastni stvari ni.

V kolikor bi se služnostni upravičenec in služnostni zavezanec združila v eni osebi, bi služnost prenehala in ne oživi več.

Prav tako nepravih služnosti (kjer mora zavezanec nekaj storiti), ni mogoče priposestvovati.

Mogoče je priposestvovati le pravo služnost, s tem, da se izvršuje vsaj nekaj let in da ni negativnih okoliščin.

Negativne okoliščine (omejitve priposestvovanja) so, da ni bil dan prekarij, da se služnost ni izvrševala na skrivaj ali na silo.

Prav tako ni mogoče priposestvovati javnega dobra, javne ceste ali pridobiti služnosti na drugem zemljišču, ki ima poseben javnopravni režim.

Lahko pa bi se priposestvovala služnost na nepremičnini v lastu države ali občine, ki nima posebnega režima javnega dobra, javne ceste, ipd.

O priposestvovanju služnosti odloči sodišče, čeprav je mogoče tudi, da se bi upravičenec z zavezancem dogovoril, da to uredita izvensodno, s pogodbo o ustanovitvi služnosti. 

Nujna pot kot oblika stvarne služnosti nepremičnine

Nujna pot izhaja iz pravice do lastninske pravice in dejstva, da mora vsak lastnik (gospodujoče stvari ali gospodujoče nepremičnine) imeti vsaj eno možnost dostopa do svoje nepremičnine in s tem dostopa do javne poti.

Brez dostopa do nepremičnine namreč lastninska pravica nima svojega ekonomskega substrata.

Odvetnik za nepremičnine in stvarno pravo vam bo pojasnil pogoje za pridobitev nujne poti, ki je sodna, odplačna in ima svoje specifike, značilne zgolj za nujno pot in ne nujno tudi za druge stvarnopravne institute oziroma institute nepremičninskega prava.

Nujna pot je vknjižena v zemljiško knjigo in zavezuje nadaljnje naslednike lastnikov, ki so zavezani trpeti nujno pot. Brez vpisa v zemljiško knjigo ni namreč publicitetnega učinka.

Brez zemljišče knjige bi bila služnost oziroma nujna pot precej omejena v učinkovanju.

Opozorilo:
 
Prispevki so namenjeni kritičnemu razmisleku in ne predstavljajo uradnih stališč, nasvetov ali priporočil pisarne. Prispevki niso nadomestilo za strokovno pomoč v živo in ne predstavljajo pravnih nasvetov ali vstopa v mandatno razmerje. Pred ukrepanjem se vedno posvetujte z odvetnikom. Pisarna ne prevzema odgovornosti za ukrepanja, dejanja in aktivnosti, ki bi jih izvedli na podlagi te objave ali vaše interpretacije objave. Vsakršno odgovornost izključujemo in zavračamo.

Pokličite na 031 823 834, pošljite email info@op.si ali uporabite naš Obrazec za kontaktiranje Odvetniške pisarne in se dogovorite za termin za prvo odvetniško pravno pomoč in nasvet.

Več info tudi na:

• Blog prispevki o nepremičninah - https://www.op.si/blog?tag=nepremi%C4%8Dnine
• Pravo nepremičnin in premičnin - Stvarno pravo
  
• Pravo nepremičnin - Zemljiška knjiga in urejanje stanja v zemljiški knjigi
  
• Pravo nepremičnin - Služnost in nujna pot
  
• Pravo nepremičnin - Sodna delitev solastnine - nepremičnine
  
• Pravo nepremičnin - Sodna ureditev meje (mejni spori)
  
• Pravo nepremičnin - Sodna ureditev razmerij med solastniki oziroma etažnimi lastniki
• Pravo nepremičnin - Etažna lastnina in pripadajoče zemljišče - ZVETL