Zemljiška knjiga je ena izmed registrov, ki beleži podatke o nepremičninah. Zemljiška knjiga vodi pravice na nepremičninah, lastninske pravice, solastninske pravice, omejitve, stvarne pravice, hipoteke, zaznambe spora, preužitke in druge pravice, ki so vse vpisane na podlagi zavezovalnega in razpolagalnega dela posla.
Posledično je potrebno za poočitev oziroma izbris stvarnih pravicah na nepremičninah,vpisanih v zemljiški knjigi potrebno najprej pogledati temelj (pravni in dejanski) za vpis takšne pravice, nato pa ugotoviti podlago, ki je potrebna za poočitev ali izbris stvarne pravice na nepremičninah v zemljiški knjigi.
Postopki v zvezi s stvarnimi pravicami na nepremičninah so posebej formalizirani in sestavljeni (kompleksni), zato jih pogosto bolj zapleteno urejati. Potrebno je pregledati stanje v zemljiški knjigi, v listinah in na podlagi omenjenih ugotoviti, kakšne so pravne, stvarnopravne in zemljiškoknjižne možnosti.
Na podlagi teh možnosti se lahko stranka skupaj z odvetnikom odloči o tem, katera možnost se ji zdi najboljša, glede na njene potrebe po hitrosti, verjetnosti in stroških. Niso namreč vse alternative enako hitre oziroma imajo enako verjetnost uspeha ali enake pričakovane stroške.
Nekatere pravice je mogoče izbrisati na podlagi upravnih odločb in potrdil, druge na podlagi sodbe, tretje na podlagi samega časa, spet četrte bodisi na podlagi izjave bodisi na podlagi sodbe. Ker gre skorajda nešteto možnosti, je posledično skorajda nemogoče vnaprej predvideti vse možnosti, je pa vedno vsaj nekaj možnosti.
Pet hitrih vprašanj o Izbrisu ali poočitvi stvarnih pravic na nepremičninah, vpisanih v zemljiški knjigi
- Ali lahko vpišem/izbrišem/urejam stvarne pravice (hipoteke, služnosti, zaznambe, preužitke, užitke, rabe, zastavne pravice) oziroma zaznambe (spora, vrstnega reda, javnega dobra) na nepremičninah v ZK sam, brez odvetnika oz. notarja?
Medtem ko lahko enostavnejše vpise lastninske pravice urejate sami preko vložišča sodišča, pa je za večino vpisov, izbrisov, poočitev, sprememb potrebnih obisk odvetnika oz. notarja. Odvetnik vam bo znal svetovati boljše, kadar je več možnosti, več strategij, več opcij, ki imajo prednosti in slabosti, občasno pa tudi za kak obvod, ki je hitrejši, enostavnejši oziroma bolj praktičen oz. pragmatičen. Odvetnik lahko v vašem imenu sodeluje tudi z notarjem, kadar je potrebno sodelovanje oziroma kadar je potrebno, da oba sodelujeta skupaj za interese stranke.
- Kupujem nepremičnino, v zemljiški knjigi so neki vpisi in nek tekst? Ali si lahko ogledam listine, ki so bile razlog oz. podlaga za vpis stvarnih pravic oz. zaznamb na nepremičninah?
Za vpise (tekst) v zemljiški knjigi je vedno neka podlaga, listina, predlog, dokument, pogodbah, odločba, izjava. Vendar pa je do omenjenih dokumentov (ne vpisov, ampak do podlag – same pogodbe) malce težje dobiti, saj ti niso javni, ampak vam morajo to dovoliti. Posledično, ker gre za zaprosilo sodišču, ki ga mora odobriti sodnik, je pomoč odvetnika smiselna in koristna.
- Koliko časa traja, da se stvarne pravice oz. zaznambe pravnih dejstev na nepremičninah izbrišejo oz. poočitijo?
Sami postopki v zvezi z zemljiško knjigo so načeloma relativno hitri. Se pa zaplete zaradi načela vrstnega reda reševanja, ki velja v zemljiški knjigi. To ima namreč za posledico, da mora vaš predlog počakati na to, da se predhodna (prejšnja) vprašanja oziroma predlogi rešiti, preden se rešuje vaš. V zvezi s tem vam odvetnik za stvarno in zemljiško pravo lahko pomaga oceniti, koliko bo reševanje predloga trajalo. Je pa trajanje odvisno tudi od tega, ali je prišlo do ugovorov, pritožb, amortizacij in drugih posebnosti v postopku, kar vse lahko podaljša postopek odločanja in pravnomočnosti sklepa o predlogu.
- Ali lahko prodam svojo nepremičnino, čeprav je v zemljiški knjigi stvarna pravica, zaznamba pravnih dejstev, hipoteka, zaznamba spora?
Odgovor na omenjeno vprašanje je tako kot številne druge zadeve odvisen od specifik same nepremičnine in samega pravnega stanja nepremičnine. Nekatere zaznambe so pravno omejujoče za bodoče vpise, nekatere pa pač ne. Je pa treba omeniti, da gre pri transakcijah v zvezi nepremičnicam za transakcije z visokimi zneski, zato je praktično (ne pa pravno) pogosto težko prodati nepremičnino, katera ni povsem čista ali pa kupec zahteva dodatna pojasnila, popuste ali druge oblike varovanja njegovih interesov.
- V zemljiški knjigi je napaka, kaj naj naredim? Lahko pišem sodišču, da naj jo popravijo?
Napake v zemljiški knjigi se brez ustrezne podlage in predloga ne sme spreminjati stanja v zemljiški knjigi. Posledično pisanja na sodišče ne bodo uspešna, saj ne morejo in smejo spreminjati vsebine izpiskov in pravnega stanja zemljiške knjige brez ustreznega zemljiškoknjižnega predloga in listine.
Opozorilo:
Prispevki so namenjeni kritičnemu razmisleku in ne predstavljajo uradnih stališč, nasvetov ali priporočil pisarne. Prispevki niso nadomestilo za strokovno pomoč v živo in ne predstavljajo pravnih nasvetov ali vstopa v mandatno razmerje. Pred ukrepanjem se vedno posvetujte z odvetnikom. Pisarna ne prevzema odgovornosti za ukrepanja, dejanja in aktivnosti, ki bi jih izvedli na podlagi te objave ali vaše interpretacije objave. Vsakršno odgovornost izključujemo in zavračamo.Pokličite na 031 823 834, pošljite email info@op.si ali uporabite naš Obrazec za kontaktiranje Odvetniške pisarne in se dogovorite za termin za prvo odvetniško pravno pomoč in nasvet.
Več info tudi na:
- Blog prispevki o nepremičninah - https://www.op.si/blog?tag=nepremi%C4%8Dnine
- Pravo nepremičnin in premičnin - Stvarno pravo
- Pravo nepremičnin - Zemljiška knjiga in urejanje stanja v zemljiški knjigi
- Pravo nepremičnin - Služnost in nujna pot
- Pravo nepremičnin - Sodna delitev solastnine - nepremičnine
- Pravo nepremičnin - Sodna ureditev meje (mejni spori)
- Pravo nepremičnin - Sodna ureditev razmerij med solastniki oziroma etažnimi lastniki
- Pravo nepremičnin - Etažna lastnina in pripadajoče zemljišče - ZVETL